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规范物业管理 维护社会和谐
文字来源:厦门电视台    发布时间:2018-01-08    字体大小:
 【背景】

    随着城市化建设的步伐不断加快,物业管理作为一个行业在现代化社会生活模式中发挥的作用愈发重要,成为社会管理的重要组成部分。但相应的小区自治体系及物业服务质量成长较缓、成熟度不足,业主的权利意识却在逐步增强,二者的反差催生了物业服务合同纠纷。

    2017年1月至2017年8月,福建省厦门市海沧区人民法院共受理物业服务合同纠纷228件,同比增长174.7%。此类案件高发的原因在于老旧小区及新建小区均普遍存在业主委员会缺位的现象,公共事务监管不力,物业公司服务不到位,业主权利意识较强,以不交纳物业费用进行抗衡。案件审理中还发现一个不容忽视的现象,物业公司往往缺乏催缴物业费用的相关证据,业主以诉讼时效期间已过作为抗辩理由不交纳物业费用,损害了正常交费业主的利益,一旦业主相互效仿,将损害物业公司的合法利益,导致小区物业服务水平愈发下降,陷入恶性循环,直至小区物业管理瘫痪。正因为物业纠纷存在群体性矛盾突出、社会敏感度高、联动效应明显等特点,容易引发不良社会后果,应引起高度重视。但仅就个案的处理无法彻底减少物业服务合同纠纷案件的数量,小区自治管理、物业公司的管理及物业管理流程的规范化均需相关行政机关从社会管理的角度入手,才能从根本上降低物业纠纷发生的概率。

    为此,海沧法院认真分析相关类案,总结存在的问题,并向厦门市海沧区建设局发出司法建议,建议针对新建小区及老旧小区的不同特点采取不同的方式推动成立业主委员会,指导业主积极行使小区自治管理权;定期对物业公司进行等级评定及指导价格调整,将涉诉情况纳入物业公司评级考核指标;搭建业主维权平台,宣导业主合法维权;指导物业管理行业协会规范物业公司催缴物业费用流程,从而避免物业纠纷的频发,维护社会的和谐安定。

    【建议】

    福建省厦门市海沧区人民法院司法建议书

    厦海法建〔2017〕第5号

    厦门市海沧区建设局:

    2017年1月至2017年8月,我院共受理物业服务合同纠纷228件,同比增长174.7%。主要案涉物业公司案件情况如下:厦门银某物业管理有限公司123件,厦门市万某物业服务有限公司21件,厦门艺某物业管理有限公司19件,福建世某物业管理有限公司18件,厦门盛某物业服务有限公司12件。主要案涉小区多属海沧辖区,应引起高度重视。

    本院在案件审理中发现以下问题:

    一、业主委员会缺位,物业公司服务质量、公共维修金的使用、公共收益的管理、公摊水电费及二次供水水费的代收等公共事务监管不力;

    二、业主权利意识较强,对物业公司缺乏信任,存在对抗情绪,群体性矛盾突出;

    三、物业公司催缴物业费用缺乏有效证据,业主以诉讼时效期间已过抗辩不交纳物业费用,损害正常交费业主利益。

    针对以上问题,特建议如下:

    一、作为新区,我区新建小区较多,常住人口激增,物业服务多为前期物业服务,应积极推动成立业主委员会,避免业主委员会长期缺位存在的矛盾隐患;对于老旧小区,应指导业主或业主委员会积极行使小区自治管理权,使用公共维修基金,督促开发商或物业公司对小区进行整改维护,解决群体性历史问题,积极推动换届选举工作,保证业主委员会的有效运行。

    二、定期对辖区内小区物业服务质量进行等级评定及指导价格调整,将涉诉情况纳入物业公司评级考核指标,定期对物业公司资质进行检查,对服务质量低于原评定等级标准的物业公司进行通报降级。

    三、成立物业调解委员会,为业主反映问题、维护权益搭建平台,弥补业主委员会缺位造成的单一业主弱势的缺陷,宣导业主通过合法途径表达诉求,及时化解物业矛盾。

    四、指导物业管理行业协会规范物业公司催缴物业费用流程,注意证据的采集和留存。

    以上建议请予以考虑,并于收到本建议书之日起一个月内函告我院。

    二○一七年九月二十七日  

    【效果】

    厦门市海沧区建设局收到司法建议书后,高度重视,认真对辖区内物业服务合同纠纷激增的原因进行调研分析,并在司法建议书函复期内复函厦门市海沧区人民法院,结合开展的工作情况对司法建议书的建议一一予以答复:

    一、将督促、指导各街道积极推动业委会成立、换届工作,保障业主委员会有效运行。

    二、今后将把涉诉情况纳入物业服务企业信用综合评价体系。

    三、建立物业管理联席会议制度,弥补业委会缺位造成的单一业主弱势的缺陷,解决物业管理中存在的重大问题,加强信访投诉处理机制,有效处理物业纠纷。

    四、将在下次召开的物业培训大会上,安排物业协会专家对催缴物业费用问题进行培训。

    家是社会的细胞,物业管理事关千家万户,一家一户的物业纠纷可能以点带面地扩张影响面,直至给社会和谐带来不良影响。物业管理行业起步较晚,法律规定存在滞后性。法院不应就案论案,而应当从个案到类案深入研究发现其中的缘由和问题,通过完善社会管理体系从根本上预防和解决物业纠纷,促进物业管理行业的健康发展,推动和谐社会的构建。

    (作者单位:福建省厦门市中级人民法院  厦门市海沧区人民法院)