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共有房屋裁判分割的方法选择
发布时间:2018-11-02    字体大小:

林成才

【案情】
  原被告系兄弟,二人继承有房屋一套,原告占70%份额,被告占30%。现原告起诉要求分割共有房屋,并提出根据评估价补偿被告对应份额金钱,房屋归其所有的分割方法。房屋评估价为160万元,被告认为此价明显过低,向法院出具承诺书,表明愿以房屋总价200万元计算,以140万元购买原告的份额,由其取得房屋所有权;或将房屋拍卖,双方分配拍卖款。另查明,原告一直居住在该房屋中,无其他居所。该房屋升值潜力较大。
  【评析】
  第一种观点认为,应按照房屋的评估价由原告给付被告48万元,房屋归原告所有。第二种观点认为,应将房屋拍卖,将拍卖所得按各自比例分配。第三种观点认为,出于对双方利益的均衡保护,房屋归原告所有,但原告应当按照总价200万元计算,付给被告60万元。笔者赞同第三种观点。
  物权法第一百条第一款规定了原物分割、折价补偿、变价分割三种法定分割方法。如何选择分割方法因案而异,总体上应以保证公平、兼顾各方利益为原则。
  1.对案涉房屋的分割应以方便生产、生活,便于执行为基础。该房由原告同父母居住多年,现原告占70%份额,且无其他住房,若将房屋拍卖,原告另觅他处,实属舍近求远,给原告的生活带来诸多不便。同时,选择分割方案,应最大程度尊重双方共识,在共有人均欲保留房屋的共识下,拍卖将使原被告的意愿落空。
  2.对案涉房屋的分割应以力求公平,充分发挥共有物分割后的经济效益,最大程度的满足各方的利益需求为核心。案涉房屋以原告享有所有权为宜,但并不意味着,即应按照原告认可的价款予以分割。本案中,双方均愿以评估价为基数,给付对方相应的补偿,被告甚至愿高于评估价40万元购买房屋。值得思考的是,原告提出以评估价收购被告的份额,却不愿以同样的价格出售其份额,且鉴于该房的升值潜力,可推断双方均明知以此评估价分割房屋,实为有利可图。此外,评估价只是评估机构对房屋现行价值的评估,亦非法院认定房屋价值的唯一因素。若在满足原告享有所有权的前提下,以被告承诺的200万元为基数,由原告补偿被告相应份额的款项,则双方的利益均可得到最大程度的满足。
  最后,笔者认为,法院在决定分割方法时,无需拘泥于原被告主张之方法,应在维护共有人的利益,尊重共识,充分发挥物之效用的基础上,基于公平与适当的考量,决定选择一种或者综合运用多种分割方法。


  (作者单位:江苏省泰州市姜堰区人民法院)

来源:人民法院报