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借名申请宅基地建房的法律效力
发布时间:2018-09-17    字体大小:

 

杨红平

【案情】
  原告何某户籍系重庆市綦江区,于2002年再婚后跟随女方张某生活在重庆市合川区云门街道办事处花朝村。2009年,何某与张某借用张某之子李某的名义,在重庆市合川区云门街道办事处花朝村申请宅基地修建房屋一幢,楼层为三层,建筑面积为190.52平方米。该房屋于201083日取得产权证,登记权利人为李某。2015年,何某与张某经法院判决离婚。现何某以该房屋系由其与张某出资修建为由,请求确认房屋所有权归何某和张某共同所有。
  【分歧】
  本案系由借名申请宅基地建房引起的物权确认纠纷,涉及对借名申请宅基地建房的法律评价。对此,存在两种不同的观点:
  第一种观点认为,诉争房屋系由何某与张某实际出资修建,应当确认该房屋为何某和张某共同所有。
  第二种观点认为,何某和张某不符合农村宅基地申请条件,不应支持何某的确权请求。
  【评析】
  笔者赞同第二种观点,理由如下:
  1.何某及张某均不符合宅基地申请条件
  根据物权法第一百五十二条“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利”之规定,宅基地使用权具有人身依附性,以权利人具有农村集体经济组织成员的身份作为基础,非本集体经济组织成员不能申请宅基地使用权。何某户籍地一直在重庆市綦江区,再婚期间虽跟随张某生活在重庆市合川区云门街道办事处花朝村,但仍未取得该集体经济组织成员身份。土地管理法第六十二条第一款规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地;第四款规定农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。农村宅基地土地资源的稀缺性,决定了农村村民一户只能拥有一处宅基地,出卖、出租住房后不得再申请宅基地,否则,“一户一宅”的分配原则即不复存在。何某与张某于2009年借名申请宅基地时张某名下已有一处宅基地。按照上述规定,即使张某对其名下的宅基地予以转让,张某仍然不具有申请宅基地的资格。
  2.何某及张某不因建造的事实行为而设立物权
  物权法第三十条规定,因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。本案中,从宅基地使用权的取得过程而言,诉争房屋宅基地使用权系何某与张某二人通过借用他人名义向所在村集体经济组织骗取所得,何某与张某在骗取的土地上修建房屋不能取得事实物权;从宅基地使用权的名义权利人而言,登记权利人系李某,何某与张某在他人的宅基地上修建房屋也非合法建造,不能取得物权。
  3.从法律评价看,何某、张某与李某之间的借名行为无效
  合同法第五十二条列举规定了合同无效的情形,就本案而言,在何某与张某不符合宅基地申请条件的情况下,二人与李某串通,借名李某名义申请建房,涉及违反该条多项规定:其一,违反第(二)项“恶意串通,损害国家、集体或第三人利益”之规定,损害了农村集体经济组织及其成员的利益;其二,违反第(三)项“以合法形式掩盖非法目的”之规定,通过借名行为掩盖了何某与张某意图获得该宅基地使用权的目的;其三,违反第(五)项“违反法律、行政法规的强制性规定”之规定,与物权法第一百五十二条、土地管理法第六十二条背道而驰。因此,对于不符合宅基地申请条件的个人借用他人名义修建房屋的行为,应当认定借名协议无效。
  当前,因借名行为引发的诉讼日渐突出,涉及借名人提起的所有权确认之诉、被借名人提起的返还原物之诉,以及因执行引起的执行异议之诉等。若借名行为涉及违反法律的强制性规定等情形,原则上应当予以否定评价。本案中,何某与张某借名李某名义申请宅基地建房,若确认该房屋为何某与张某二人共有,将违背国家有关宅基地管理的法律法规,助长不符合宅基地申请条件的个人通过借名骗取农村集体经济组织有限的土地资源,侵害农村集体经济组织及其成员的利益。


  (作者单位:重庆市第一中级人民法院)

 来源:人民法院报